Chancen und Risiken

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Chancen und Risiken beim Immobilienerwerb

Chancen beim Immobilienerwerb

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine sichere Wertanlage

Kapitalanlage Immobilien – besonders Denkmal-Immobilien – in guten Lagen bedeuten auch auf lange Sicht eine solide Wertanlage. Von einer guten Vermietbarkeit und einer stetigen Nachfrage, besonders am Standort Leipzig, ist auszugehen.

Kapitalanleger können mit Immobilien Steuern sparen

Geschickt genutzte Vorteile können Steuern sparen und so zum Vermögensaufbau beitragen. Abhängig von der gewählten Investition können Kapitalanleger reichlich Steuern sparen: Wer sich für die Investition in eine Denkmalimmobilie entscheidet, kann die gesamten Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren abschreiben. Bei Neubau- und Bestandsobjekten gilt ein linearer Abschreibungssatz von 2 Prozent. Kosten, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen, können ebenfalls zur Reduzierung der Steuerschuld beitragen. Wird das Darlehen fremdfinanziert kann der Eigentümer die Zinsen von der Steuer absetzen und auf diese Weise Steuern sparen.

Kapitalanlage Immobilien bedeuten lukrative Renditen

Investoren können bei einer Investition in Immobilien langfristig mit attraktiven Renditen rechnen. Vor allem ein niedriges Zinsniveau trägt bei fremdfinanzierten Objekten zu einem hohen Ertrag bei. Voraussetzung ist eine gute Vermietbarkeit der Immobilie. Im Vergleich zu Aktien oder Fonds bietet die Immobilienanlage auf den ersten Blick geringere Renditen – in puncto Sicherheit und Wertbeständigkeit hat die Immobilie gegenüber einer deutlich riskanteren Aktienanlage jedoch eindeutig konkrete Vorteile.

Eine Immobilienanlage ist langfristig

Kurzfristige Wertschwankungen sind bei Kapitalanlage-Immobilien eher nebensächlich, denn die Investition in eine Immobilie ist immer langfristig zu sehen. Wer sich für den Kauf einer Denkmal-Immobilie entscheidet, bindet sich damit für einen längeren Zeitraum – von Beginn an ist klar, dass das Objekt nicht kurzfristig veräußert werden kann. Wertschwankungen, die sich zwischendurch auf dem Immobilienmarkt ergeben, sind somit für den Käufer bedeutungslos.

Langfristig ist mit einer Wertsteigerung der Immobilie zu rechnen

Die Bevölkerung in Leipzig steigt und so wird auch die Nachfrage nach Wohnraum immer größer. Auf lange Sicht gesehen ist bei Kapitalanlage Immobilien vor allem in besonders beliebten Leipziger Wohnlagen mit einer deutlichen Wertsteigerung zu rechnen.

Immobilien bieten Inflationssicherheit

Die Anlage in Denkmal-Immobilien bietet einen idealen Schutz vor Inflation. Immobilien gelten als sichere und risikoarme Kapitalanlage, die der Geldentwertung entgegensteht. In der Regel treibt die Inflation auch die Mieten nach oben, so dass der Eigentümer mit stabilen Einnahmen rechnen kann.

Spätere Eigennutzung der Immobilie möglich

Auch wenn das Kapitalanlageobjekt zunächst zur Vermietung angeschafft wurde, ist eine spätere Eigennutzung möglich. Wer im Alter weniger Wohnraum benötigt, oder zentrumsnäher wohnen möchte, kann in die eigene Immobilie umziehen und profitiert so während der Rentenzeit vom mietfreien Wohnen.

Mögliche Risiken beim Immobilienerwerb

Sämtliche ertragsteuerlichen und grunderwerbsteuerlichen Aussagen erfolgen aufgrund des zum Zeitpunkt der Herausgabe dieser Webseite erkennbaren Standes der steuerlichen Gesetzes- und Rechtslage, wie sie sich für den Herausgeber der Projekte anhand vorliegender Rechtsprechung und Verwaltungspraxis, insbesondere aufgrund der Erkenntnisse bisheriger durchgeführter Außenprüfungen des zuständigen Finanzamtes bei vergleichbaren Konzeptionen ergaben. Die steuerermäßigenden Auswirkungen von Werbungskosten und Abschreibungen und der kalkulierte oder vom Erwerber erwartete Steuervorteil sind keine zugesicherten Größen und von der persönlichen Steuersituation abhängig. Sinkt das Einkommen oder kommt es zu einer Erhöhung anderer Werbungskosten oder anderweitig erzielter Verluste, sinkt in der Regel auch der Steuervorteil. Gleichwohl kann bei Einkommenssteigerungen auch der Steuervorteil steigen, sofern noch nicht der höchste Steuerprogressionssatz erreicht ist. Hinzu kommt, dass bei einer Reform des Einkommensteuerrechts (und z.B. daraus resultierender verringerter Einkommensteuersätze) die Einkommensteuer reduzierenden Effekte geringer ausfallen können.

Wiederverkauf und Wertzuwachs

Eigentumswohnungen sind grundsätzlich im Rahmen eines existierenden, funktionierenden Immobilienmarktes frei handelbar. Allgemein gilt, dass unter bestimmten Umständen eine Veräußerung nicht kurzfristig erfolgen kann. Zudem schwanken die Verkaufserlöse abhängig z.B. vom Vermietungsstand (bezugsfrei, kurzfristig vermietet, langfristig vermietet, Miethöhe), Konjunkturzyklen, Marktlage etc. Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist generell als mittel- bis langfristiges Engagement zu betrachten und für Anleger nicht empfehlenswert, die auf sehr kurzfristige Verfügbarkeit der investierten Gelder angewiesen sind. In der Vergangenheit haben Eigentumswohnungen in Deutschland einen teilweise erheblich über der Preissteigerungsrate liegenden Wertzuwachs erfahren. Es gab jedoch auch immer wieder Zeiten rückläufiger Immobilienpreise. Daher kann keine Garantie für künftige Wertentwicklungenübernommen werden. Für Immobilieninvestitionen gilt grundsätzlich, dass Wertverluste nicht auszuschließen sind. Dies gilt insbesondere bei kurzfristigem Wiederverkauf in vermietetem Zustand, weil die angefallenen Kaufnebenkosten (wie beispielsweise Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Marketing- und Vertriebskosten, Bauzeitzinsen, Disagio, etc.) nur durch höhere Verkaufspreise wieder ausgeglichen werden können.

Wir möchten Sie hiermit auf weitere Risiken hinweisen, die ggf. mit einer Investition in Immobilieneigentum in der angebotenen Form verbunden sind. Zahlt der Mieter keine Miete oder ist die Wohnung nicht vermietet, entfallen nicht nur die Mieteinnahmen, sondern es fallen teilweise die Nebenkosten (Hausgeld) weiter an. Auch kann es Zeiten geben, zu denen die geplante Miete von der realisierbaren Marktmiete nach unten abweicht. Ebenso sind natürlich auch Mieterhöhungen denkbar. Auch kann es zu höheren Ausgaben als z.Zt. übersehbar kommen. So können Zinsen, Neben- und Instandhaltungskosten schneller steigen als heute erwartet wird. Inwieweit die Zinsen künftig steigen oder sinken, kann hier nicht prognostiziert werden. Dieser möglichen Zinserhöhung kann allerdings durch eine langfristige Finanzierung teilweise entgegengewirkt werden. Nach Ablauf der Zinsbindungsfristen kann es zu Veränderungen der Zinsen nach oben oder unten kommen. Weiterhin kann es aufgrund einer nicht termingerechten oder nicht vollständigen Fertigstellung zu weiteren Kosten kommen. Der kalkulierte Steuervorteil ist keine zugesicherte Größe und von der persönlichen Steuersituation und/oder der Entscheidung des zuständigen Finanzamtes abhängig. Sinkt das Einkommen, sinkt in der Regel auch der Steuervorteil. Ein vollkommener Wegfall der steuerlichen Vorteile käme im Todesfall, im Falle der Erwerbsunfähigkeit sowie bei Arbeitslosigkeit zum Tragen. Gleichwohl kann bei Einkommenssteigerungen auch der Steuervorteil steigen.

Zusammenhang von Chancen und Risiken

Risiken

  1. Höhere Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung
  2. stagnierende oder fallende Mieten
  3. Mietausfall, Leerstand
  4. Erhöhte Instandhaltungskosten
  5. geringerer oder kein Steuervorteil bei Einkommens- oder Gesetzesänderungen
  6. Wertverlust bei Wiederverkauf
  7. langfristige Investition
  8. erhöhter Liquiditätsbedarf

Chancen

  1. günstigere Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung
  2. steigende Mieten
  3. Steuervorteile
  4. Wertbeständigkeit
  5. steigender Steuervorteil bei steigendem Einkommen
  6. Wertsteigerung bei Wiederverkauf
  7. hohe Tilgung durch günstiges Zinsniveau
  8. Eigennutzung

 

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