Wissenswertes

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Wissenswertes zum Erwerb von Denkmal-Immobilien

Wissenswertes

Gegenstand unserer Angebote sind Wohnungen in zu sanierenden Denkmalobjekten in Leipzig – Sachsen, die konventionell und direkt vom Bauträger erworben werden können. Die Grundstücke sind in der Regel mit einem Mehrfamilienhaus bebaut.

Sanierung eines Baudenkmals

Die Mehrfamilienhäuser werden nach Maßgabe der Baubehörden, insbesondere des Denkmalschutzes, umfassend, grundlegend und mit Respekt vor der wertvollen alten Bausubstanz um- und ausgebaut. Ziel der Sanierung ist die Wiederherstellung von Wohnraum, der den heutigen technischen Anforderungen entspricht und im Hinblick auf den Wohnkonfort einem Neubau nahekommt. Grundsätzlich kommen umweltverträgliche Stoffe zum Einbau.

Aufteilung in Wohnungseigentum

In den Gebäuden werden im Rahmen einer umfassenden Sanierung Wohnungen (Wohnungseigentum) errichtet. Die Aufteilung nach dem WEG in Wohnungs- und Teileigentum wird vom Eigentümer (Veräußerer) durchgeführt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem WEG wird beantragt.<

Kaufvertragsabwicklung

Es ist vorgesehen, dass Erwerbsinteressenten gegenüber dem Eigentümer und Veräußerer ein Angebot auf Abschluss eines Vertrages zum Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum abgeben. Der Veräußerer wird dieses Kaufangebot annehmen. Hierdurch ist gewährleistet, dass der vollständige Kaufvertragstext von einem Notar vorgelesen wird. Der Notar steht für Fragen bezüglich des Kaufvertrages zur Verfügung. Es ist zweckmäßig, die Bestellung der Grundschulden des den Käufer finanzierenden Kreditinstitutes zusammen mit der Beurkundung der Kaufvertragsannahme durchzuführen.

Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis ist gemäß dem Kaufvertrag in Raten zur Zahlung fällig. Die Fälligkeit tritt nach erfolgtem Baufortschritt ein. Der Baufortschritt wird durch den leitenden Bauingenieur bestätigt – in diesem Zusammenhang gilt die Makler- und Bauträgerverordnung.

Sicherheit über die Lastenfreistellung

An Belastungen werden/sind in die Grundbücher eingetragen: etwaige Dienstbarkeiten und Nutzungsregelungen im Zusammenhang mit der Wohnanlage sowie bei Bedarf in Abt. III zur Finanzierung der Gesamtbaumaßnahme eine Globalgrundschuld zu Gunsten des den Bauträger finanzierenden Bankinstitutes.

Die finanzierende Bank wird eine Freistellungsverpflichtungserklärung zu Händen des abwickelenden Notars erteilen, die den Voraussetzungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu entsprechen hat. Diese Grundsschuld ist spätestens mit Eigentumsumschreibung auf den Erwerber zu löschen.

Hausverwaltung / Bauzeitgarantie

Die Gebühr für die Verwaltung des Sondereigentums beträgt pro Wohnung/Monat ca. EUR 34,-. Hiervon entfallen ca. EUR 22,- auf die Hausverwaltung und die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft gemäß WEG und ca. EUR 12,- auf die Verwaltung des Sondereigentums (Mieterverwaltung). Diese kann auf Wunsch selbst übernommen werden. Diese Verwaltungsgebühr ist vom Erwerber an den Verwalter monatlich zu entrichten bzw. wird von den vom Mietverwalter vereinnahmten Mietzahlungen einbehalten.

Der Kaufpreis ist ein Festpreis, unabhängig davon, wie sich die Baukosten entwickeln oder durch behördliche (z.B. denkmalpflegerische) Auflagen Mehraufwendungen entstehen.

Besitzübergang

Der Besitz, die Nutzungen und die Lasten gehen mit Bezugsfertigkeit, frühestens aber mit vollständiger Kaufpreiszahlung an den Erwerber über. Näheres regelt der Kaufvertrag.

Qualitätsgarantie

Der gesamte Bauablauf wird durch ein renommiertes Architektur-Büro begleitet. Umfangreiche Begutachtungen werden vor bzw. während der Sanierungsmaßnahme durch Architekteningenieure durchgeführt.

Investitionsvolumen

Der Kaufpreis beinhaltet die Altbausubstanz, den Grundstücksanteil sowie die Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen. Hinzu kommt ggf. der Preis für die Küchenmöblierung. Neben dem Kaufpreis sind üblicherweise direkt durch den Erwerber noch zu entrichten:

  • die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% der Bemessungsgrundlage
  • die Notariats- und Grundbuchkosten in Höhe von ca. 1,5 bis 2% des Kaufpreises
  • die Bauzeitzinsen

Die Gebühren sind mit Abschluss des Kaufvertrages und entsprechender Rechnungsstellung sofort fällig. Hinzu kommen das ggf. von der finanzierenden Bank erhobene Damnum bzw. Disagio, evtl. eine Bearbeitungsgebühr und die Darlehenszinsen. Das Damnum dient zur Reduzierung des Zinssatzes während der Konditionsfestschreibungszeit und führt zur Erhöhung des zur Finanzierung der Investition erforderlichen Fremdkapitals, sofern es nicht aus Eigenmitteln erbracht wird. Es wird häufig aus steuerlichen Überlegungen heraus eingesetzt. Hierzu ist der persönliche Steuerberater oder die finanzierende Bank zu befragen. Ferner zu berücksichtigen sind üblicherweise eventuelle Bereitstellungszinsen in Höhe von ca. 0,25% pro Monat auf jeweils noch nicht valutierte Darlehensbeträge, wobei die Berechnung der Bereitstellungszinsen z.B. ab dem 3. Monats ersten nach Annahme des verbindlichen Darlehensangebotes einsetzt.

Finanzierung

Das Investitionsvolumen soll mit mindestens 10% Eigenkapital und 90% Fremdkapital erbracht werden. Es empfiehlt sich gerade bei dem derzeit niedrigen Zinsniveau möglichst langfristig, d.h. im 10/15-Jahres-Zinsbindungsbereich zu finanzieren. Es ist Aufgabe des Käufers, eine Finanzierung auszuhandeln und zu erwirken. Der Veräußerer übernimmt keine Vermittlung.

Weitere Sicherheiten

5 Jahre Gewährleistung nach BGB – Der Veräußerer übernimmt für einen Zeitraum von fünf Jahren die Gewährleistung für den Vertragsgegenstand im Sinne des BGB. Nach Bezugsfertigkeit wird die Wohnung abgenommen. Die Abnahme erfolgt durch den Käufer oder durch einen beauftragten Sachverständigen oder Vertrauten des Käufers.

Angaben zur Liquiditätsentwicklung

Für die Kalkulation der Mieteinkünfte wird gemäß der derzeitigen Vermietungsergebnisse in Leipzig für Wohnungen in guten Lagen eine Monatsmiete von ca. EUR 6,50,- bis EUR 10,00,- /m² je nach Ausstattung und Wohnungsgröße erwartet. Im Rahmen Ihrer Liquiditätsplanungen sollten Sie berücksichtigen, daß Ihnen Beträge aus Steuerersparnis ggf. erst zeitversetzt zufließen werden. Ferner ist zu berücksichtigen, dass sich eine Änderung der Liquiditätsverhältnisse aus dem Finanzierungsbereich ergeben kann, wenn nach Ablauf des Zinsbindungszeitraumes (z.B. 5, 10 oder 15 Jahre) ein abweichender Zins- und Tilgungssatz maßgebend ist, d.h. sich bei einem erhöhten Zins ein erhöhter Liquiditätsbedarf ergibt und umgekehrt.

Je nachdem in welcher Höhe Eigenkapital eingesetzt wird, decken die Mieteinnahmen in der Regel die Zinsen nicht. Darüber hinaus müssen Aufwendungen für Tilgung erbracht werden. (i.d.R. mindestens ein Prozent).

Wir empfehlen nach Möglichkeit eine höhere Tilgung. Auch unter Einbeziehung von möglichen Einnahmen aus Steuerersparnis (Geltendmachung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung) ist daher beim Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage in jedem Fall Liquidität zuzuführen. Dies bedeutet chrittweisen Eigenkapitaleinsatz. Ohne Einsatz von Eigenmitteln kann man in der Regel nicht in den Genuss der Vorteile von Immobilieneigentum kommen. Hausgeld gemäß Teilungserklärung:

Das „Hausgeld“ setzt sich zusammen aus allen laufenden Bewirtschaftungskosten des Objektes, der Instandhaltungsrücklage, evtl. Instandsetzungskosten, WEG-Verwaltungskosten, etc. Diese sind gem. Teilungserklärung und WEG seitens der Erwerber (künftigen Eigentümer) ab Fälligkeit monatlich im voraus auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft (Hausgeldkonto) zu entrichten. Nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahres erfolgt jährliche Abrechnung. Weitere Einzelheiten wollen Sie bitte der Teilungserklärung entnehmen. Das Hausgeld umfasst somit die auf den Mieter umlagefähigen Betriebs-/Nebenkosten als auch die nicht auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten. Im Falle der Vermietung hat der Mieter neben der Nettomiete seinerseits eine monatliche Vorauszahlung auf Betriebs/Nebenkosten an den Vermieter (Eigentümer) zu leisten. Auch hierüber ist jährlich abzurechnen. Die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter sind somit sog. Durchlaufposten.

Bei den nicht umlagefähigen Nebenkosten handelt es sich derzeit um Kostenpositionen:

Verwaltungskosten, Kontoführungskosten, Hausgeldkonto, Instandhaltungsrücklage, etc. Es ist vorgesehen, die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage in Höhe von anfänglich EUR 0,25 bis EUR 0,50 pro qm-Wohnfläche/Monat festzulegen. Die Höhe wird von der Eigentümergemeinschaft auf Empfehlung der Hausverwaltung bestimmt. Es wird darauf hingewiesen, dass es Empfehlungen gibt, welche eine höhere Instandhaltungsrücklage vorsehen. Eine weitere Änderung der Liquiditätsverhältnisse kann sich ergeben durch notwendige Instandsetzungsmaßnahmen sowie durch Veränderungen in der Kostenstruktur im Bereich der Vermietungsnebenkosten, dies kann z.B. heißen: Erhöhung oder Verminderung der Mieteinnahmen oder der vom jeweiligen Eigentümer zu tragenden Betriebs-/Nebenkosten, oder Investitionen in Ausbau, Umbau oder Renovierung von Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Fassade, etc.).

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